Giao quyền tự quyết giá nhà ở xã hội không có nghĩa là thả nổi

Nghị quyết 201 của Quốc hội thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội. Tiếp theo đó, ngày 1/7, Chính phủ ban hành Nghị định 192 quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành nghị quyết này.

Một trong những điểm nhấn của chính sách mới là trao quyền cho chủ đầu tư được tự xác định giá bán và giá thuê mua nhà ở xã hội, có hiệu lực từ ngày 1/7. Đây là bước đi mang tính cải cách, mở ra kỳ vọng tháo gỡ ách tắc trong phát triển loại hình nhà ở dành cho người thu nhập thấp.

Mục tiêu hướng đến là gì? Trong suốt nhiều năm, việc triển khai các dự án nhà ở xã hội bị chậm trễ một phần do thủ tục phức tạp, trong đó có việc xác định giá bán. Quá trình thẩm định, xét duyệt kéo dài, khiến nhiều doanh nghiệp không mặn mà với loại hình này. Trong khi đó, nhu cầu về nhà ở xã hội lại rất lớn, cả nước cần khoảng 1 triệu căn hộ trong giai đoạn 2021 - 2030.

Chính vì vậy, Nghị quyết 201 và Nghị định 192 đã lựa chọn một hướng đi “mở”: giao quyền tự quyết giá cho chủ đầu tư với kỳ vọng tạo động lực mới để thu hút doanh nghiệp tham gia, đẩy nhanh tiến độ và tăng nguồn cung nhà ở xã hội.

Tuy nhiên, điều này khiến nhiều người dân lo lắng. Khi nhà ở xã hội, vốn dành cho người thu nhập thấp bị giao cho doanh nghiệp định giá, liệu tiêu chí “xã hội” còn được giữ vững, hay sẽ bị đánh đổi vì lợi nhuận?

Câu hỏi này không phải không có lý do. Kê khống chi phí đầu vào, nâng giá thành để tăng lợi nhuận trong đầu tư dự án không phải câu chuyện mới. Khi chủ đầu tư vừa là người lập dự toán, vừa là người quyết định giá bán, nguy cơ thao túng, trục lợi là hoàn toàn có thể xảy ra nếu thiếu cơ chế kiểm soát hữu hiệu.

Trước những lo ngại này, Nghị định 192 đã đưa ra hàng loạt biện pháp “kèm theo” để siết chặt kỷ cương. Một trong những điểm quan trọng là giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội dù do chủ đầu tư đề xuất nhưng vẫn phải được kiểm toán, thẩm tra độc lập. Nếu sau khi thanh quyết toán, giá kiểm toán thấp hơn giá hợp đồng, chủ đầu tư buộc phải hoàn trả phần chênh lệch cho người mua. Bên cạnh đó, chủ đầu tư không được thu quá 95% giá trị hợp đồng trước khi bàn giao sổ đỏ, nhằm hạn chế tình trạng thu tiền trước để “ôm vốn”.

Không dừng lại ở đó, Nghị định 192 cũng quy định trách nhiệm pháp lý cụ thể với các bên liên quan. Nếu phát hiện gian dối trong kê khai chi phí hoặc cố tình đẩy giá, chủ đầu tư và đơn vị kiểm toán, thẩm tra sẽ bị xử lý nghiêm theo pháp luật. Đây được xem là “hàng rào kỹ thuật” nhằm ràng buộc trách nhiệm và giảm thiểu nguy cơ nâng giá vô tội vạ.

Cần khẳng định rằng, việc trao quyền quyết giá không đồng nghĩa với thả nổi giá. Ngược lại, đây là một “phép thử” thể chế buộc các bên phải minh bạch và chịu trách nhiệm. Nếu thực hiện nghiêm, chính sách sẽ tạo ra cú hích mạnh cho phân khúc nhà ở xã hội như thúc đẩy nguồn cung, rút ngắn thời gian triển khai, đồng thời vẫn bảo vệ người mua bằng các cơ chế hậu kiểm rõ ràng.

Ngược lại, nếu bị buông lỏng, rất có thể sẽ xảy ra tình trạng trục lợi chính sách. Thậm chí, khi chờ kết quả thanh tra, một số dự án đã hoàn tất bán hàng. Nếu có sai phạm, việc xử lý hậu quả có lẽ không đơn giản. Khi đó, người gánh chịu cuối cùng vẫn là người dân thu nhập thấp.

Bài toán lúc này là tìm ra điểm cân bằng giữa “trao quyền” và “kiểm soát”. Các địa phương, nhất là Sở Xây dựng cần tăng cường năng lực kiểm tra, giám sát. Công khai toàn bộ chi phí, giá thành, giá bán để người dân cùng giám sát. Doanh nghiệp, khi được trao quyền tự quyết phải chấp nhận ràng buộc pháp lý nghiêm khắc.

Nghị quyết 201 và Nghị định 192 đã gửi một thông điệp rất rõ ràng, đó là phát triển nhà ở xã hội không chỉ là chuyện của Nhà nước, mà còn là trách nhiệm chung, từ cơ quan quản lý cho đến doanh nghiệp, để không ai bị bỏ lại phía sau. Chính sách chỉ có ý nghĩa khi được thực thi hiệu quả. Sự thành bại của chính sách sẽ không nằm ở văn bản, mà nằm ở hành động cụ thể.

Giá nhà ở xã hội có bị đẩy lên hay không? Câu trả lời nằm ở cách tổ chức thực hiện, minh bạch thông tin và xử lý sai phạm. Đừng để người nghèo phải trả giá cho những kẽ hở thể chế. Và cũng đừng để một chính sách đúng nhưng vì thiếu kiểm soát lại trở thành con dao hai lưỡi, khiến chính sách an sinh chệch khỏi quỹ đạo ban đầu.

SONG TƯỜNG